Соблюдение законодательных и нормативных требований к использованию земельных участков для строительства является обязательным, а контроль за их использованием — важнейшей составляющей надзорных функций в сфере проектирования и строительства.
В условиях недостаточного развития современной нормативной базы в области градостроительства особо важное значение приобретают немногие регламентированные параметры и допуски. Одним из ключевых среди них является коэффициент плотности застройки.
На значениях данного коэффициента базируется практически всё стратегическое и территориальное градостроительное планирование [5] — от определения необходимого количества и типов общественных зданий, инженерных сооружений, дорожной сети и развития общественного транспорта [6], а также парковочных мест, до оценки качества атмосферного воздуха и энергетической эффективности.
Основным правоустанавливающим документом в данной области является СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п.3.32б, где определяется суммарная поэтажная площадь здания в габаритах наружных стен. А эта площадь, в свою очередь, применяется для вычисления показателя коэффициента плотности застройки. Нормы для этих показателей приведены там же в СП 42.13330.2016, Приложение Б, Таблица Б.1. в редакции Изменений N3, утв. Приказом Минстроя России от 09.06.2022 № 473/пр.
Таблица 1 Нормативные показатели согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Примечание к Таблице 1:
коэффициент застройки, - это отношение площади застройки здания (в уровне 1 этажа со всеми входными группами и консольно выступающими частями) к площади участка;
коэффициент плотности застройки, - это отношение суммарной поэтажной площади (всех надземных этажей здания) в габаритах наружных стен к площади участка.
В связи с тем, что коэффициенты плотности застройки жилых и общественно-деловых зон приведены «брутто», для территории целого квартала, необходимо ещё провести аналитическую вычислительную работу, чтобы перейти от параметров «брутто» конкретно к каждому объекту и каждому зданию.
На этапе предоставления ГПЗУ данный параметр указывает Москомархитектура в пределах границ земельного участка, предоставленного под строительство. Далее в обязанности проектной организации входит разработка проекта, имеющего надземные габариты, не превышающие данные параметры.
Рисунок 1. Пример для коэффициента плотности застройки крупного объекта
Возьмём для примера схему возможной застройки земельного участка (Рисунок 1) площадью 12 га из открытого публичного доступа. Суммарная поэтажная площадь объектов на данном участке указана свыше 500 тыс. кв. м, из которых большинство – жилая застройка. В данном случае коэффициент плотности застройки составит 4,25, тогда как максимально возможный нормативный показатель согласно Таблице 1 составляет 3,0.
Подобные вопросы соответствия нормативным требованиям возникают постоянно. Чтобы иметь на них исчерпывающий ответ, необходимо оперативно определять фактические значения непосредственно на объекте.
Практические данные: По состоянию на март 2026 года Отделом ГБУ «ЦЭИИС» выполнено всего 24 работы по Оценке соответствия площади здания в границах наружных стен требованиям проектной документации и (или) информационной модели объекта. Данное количество не включает работы, которые были выполнены без оценки соответствия, в основном, по причине незавершённого строительства различных этапов в границах земельного участка. Из 24-х работ: 6 – отрицательные, 18 – положительные. Таким образом 25% обследованных объектов превысили разрешённую максимальную суммарную площадь (ГНС).
Методика проведения работ: Положение характерных точек здания (сооружения) для подсчёта площади каждого этажа определяется методом тахеометрической съемки в условной системе координат.
Измерение геометрических параметров строящегося здания производят с помощью тахеометра. В процессе тахеометрической съемки проводят определение планового положения характерных точек всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее, чем на 2 м), антресолей, галерей, зрительных балконов, залов, веранд, лоджий и балконов, наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания расположенных на крайних конструкциях здания.
Данные измерений импортируются с прибора в специализированное ПО с целью определения фактического положения характерных точек и расчёта площадей.
Поскольку нередко жилые и многофункциональные комплексы состоят из десятков различных зданий, по которым в границах ГПЗУ вычисляется суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен, подобные полевые измерения занимают несколько дней. Необходимо измерить особенности фасадов каждого этажа с учетом нетипового расположения балконов и прочих элементов.
В современной архитектуре Москвы часто встречаются геометрически сложные здания, для описания которых требуется измерять сотни и тысячи характерных точек (Рисунки 2 и 3).
Рисунки 2 и 3. Примеры современных зданий Москвы со сложной геометрией.
Применение SLAM-сканирования: В статье за октябрь 2025 [4] я уже подробно описывал возможности и принципы данного современного оборудования.
SLAM — технология сбора информации об окружающей среде с помощью камер, лазерного сканера, инерциальной системы и одновременное определение местоположения устройства в пространстве с последующим построением карты окружающего пространства.
На данный момент в ГБУ «ЦЭИИС» имеются два подобных сканера: портативный (ручной) Lixel L2Pro (рисунок 4), которым можно сканировать на ходу, и более точный, для съёмок со штатива, Leica RTC360 (рисунок 5).
Практическое применение сканера Lixel L2Pro показало, что разница между измеренными им габаритами фасадов объектов на всех этажах зданий (с учётом «сшивок») и размерами, полученными при помощи тахеометров, составляет не более 10см. Для задач по расчёту площади ГНС этого более, чем достаточно. Тем более, что с учётом полноты данных, мы получаем не усреднённую картину основных точек, а модель, состоящую из всех элементов в оригинальных цветах без риска пропустить какой-либо балкон или козырёк.
Основные трудности применения SLAM-сканеров в нашей работе состоят в отсутствии установленных сертифицированных компьютерных программ, а также полноценного метрологического обеспечения, методик и нормативной базы для данного вида работ. Поэтому приходится использовать данное оборудование лишь как вспомогательное, несмотря на широкие возможности проведения ими полевых измерений.
Ниже приведём этапы обработки полученных данных со SLAM-сканера:
Рисунок 6. Вид облака точек после экспорта с прибора Lixel PRO.
Рисунок 7. Вид сечения облака точек в уровне первого этажа (для других этажей проводятся аналогично)
Рисунок 8. Вид облака точек в ПО AutoCAD
Рисунок 9. Создание контура по облаку точек и составление схемы
Выводы. В статье рассмотрена тема контроля за коэффициентом плотности застройки, как важнейшего нормируемого градостроительного параметра. Приведена количественная статистика проведённых работ по оценке соответствия объектов по данному параметру за год, где 25% составляют отрицательные заключения. Рассмотрены актуальные проблемы, связанные с обследованиями данного типа: большой объём полевых работ, наличие оценочного параметра только для общего земельного участка, состоящего из многих незавершённых этапов.
Рассмотрена возможность применения современного сканирующего оборудования для выполнения этой работы. На практике сканеры предоставляют всю полноту информации для подсчёта фактической площади объекта в габаритах наружных стен (ГНС) и обеспечивают необходимую точность. Озвучены основные проблемы, мешающие полноценному применению данных сканеров: отсутствие программного обеспечения, нормативной и метрологической базы.
Список литературы
1. Ведзижев И.М. Анализ нарушений требований по плотности застройки земельных участков в г.Кирове.
2. Блинов В.А. Адаптация высотной застройки в структуре современного города. – Академически вестник УралНИИпроект РААСН, №4, 2010. – с.18-24.
3. Черепанов К.А. Проблемы выбора оптимальных параметров застройки в зависимости от социальных, экономических и экологических свойств городской среды. – Молодой учёный. – 2014-№2. – С.216-232.
4. Назаров В.Н. Применение SLAM-технологий для производства геодезических работ // ГБУ ЦЭИИС URL: Применение SLAM-технологий для производства геодезических работ
5. Лымарь В.В., Карпов А.С., Краснова О.А. – Применение параметрических методов для картирования морфологии городской застройки на примере Василеостровского района Санкт-Петербурга // Урбанистика. – 2021. - №1.
6. Джапаров О. Взаимосвязь плотности застройки и развития общественного транспорта в контексте устойчивого градостроительства // Международный научный журнал «ВЕСТНИК НАУКИ» №12 (81) Том.4. 2024г.
Статью подготовил:
Ведущий эксперт по инспекционному контролю в строительстве
Отдела геодезического контроля ГБУ "ЦЭИИС"
В.Н. Назаров