Поскольку технический заказчик вовлечен во все этапы строительного процесса, он неизбежно сталкивается с необходимость проведения обследований технического состояния несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных сетей.
ГБУ «ЦЭИИС» в рамках своей деятельности преимущественно выполняет обследования, лабораторные и иные испытания в целях осуществления государственного строительного надзора на объектах капитального строительства города Москвы. Такие работы выполняются параллельно на этапе строительства, предусмотрены законодательством и не влекут большой вовлеченности технического заказчика в этот процесс. Как правило задачи технического заказчика при такого рода контрольных (локальных) обследованиях ограничиваются предоставлением актуальной рабочей и исполнительной документации и оказания содействия в ходе проведения проверки.
Наибольший интерес для технического заказчика представляют комплексные обследования конструкций и инженерных сетей, выполняемые в интересах заказчика (застройщика), результаты которых в значительной степени влияют на принимаемые в дальнейшем технические решения.
В классическом случае реализация строительного проекта начинается с инженерных изысканий на участке (инженерно-геодезические, геологические, гидрометеорологические, экологические, геотехнические изыскания). Но сегодня, когда новое строительство нередко ведется в условиях существующей городской застройки, часто уже на первом этапе появляется необходимость обследования зданий, попадающих в зону влияния нового строительства.
Кроме этого часты случаи, когда технические заказчик заходит на недостроенные и незавершенные в течение длительного времени объекты. Так в 2012 году после масштабного расширения границ Москвы и образования Троицкого и Новомосковского административных округов значительно расширился фонд незавершенных объектов города. В связи с этим на первом этапе вставал вопрос о техническом состоянии объектов и возможности их завершения. А в дальнейшем, в случае подтверждения такой возможности, перед техническим заказчиком становилась уже более серьезная задача по формированию технического задания на проектирование. Основанием для этого документа в большей степени служат результаты комплексного обследования объекта. Ошибки и неучтенные факторы на данном этапе могут привести к значительным непредвиденным расходам в ходе последующих строительных работ.
Опыт ГБУ «ЦЭИИС» по выполнению комплексных обследований зданий и сооружений за прошедшие 10 лет работы, а также отзывы коллег обследователей из других организаций и мнения представителей ряда крупных организаций, выполняющих функции технического заказчика, озвучиваемые на доступных площадках профильных конференций, позволили выявить ряд негативных особенностей, требующих внимания профессионального сообщества.
По сути ниже речь идет о трудностях, с которыми нередко сталкивается технический заказчик при необходимости выполнения инженерно-технических обследований.
1. Определение стоимости комплекса работ по обследованию
Основным инструментом здесь призван являться сборник базовых цен, с корректирующими коэффициентами, который используют при сметном расчёте. Но на практике оказывается, что такой расчет вряд ли будет вписываться в рыночные рамки. Поэтому итоговая сумма всегда формируется индивидуально, исходя из условий заказчика и рыночных предложений.
Работа по актуализации сборников базовых цен, а также расширение и детализация позиций позволит сделать подход к расчету сметной стоимости на обследование более прозрачным, но вряд ли полностью исключит проблему. Связано это с тем, что объекты очень сильно отличаются друг от друга по многим параметрам, таким как: расположение, доступность конструкций, сложность конструктивной схемы, климатические условия и многое другое. Однако учесть такое количество параметров в базовом сборнике пока не представляется возможным.
В настоящее время для более объективной оценки стоимости работ технический заказчик должен уметь самостоятельно определять объем и состав необходимого обследования. Здесь следует отметить, что зачастую заказчик просит организацию, выполняющую обследование, самостоятельно составить техническое задание и предложить стоимость работ. Такой подход может привести к следующей проблеме.
2. Избыточность мероприятий, назначенных для обследования
Полагаясь в основном на мнение исполнителя работ по обследованию, заказчик рискует значительно переплатить. Если заказчик не обладает достаточными компетенциями, исполнитель имеет возможность навязать лишний объем работ и дополнительные избыточные мероприятия.
И здесь в помощь техническому заказчику предлагаются различные программы по повышению квалификации сотрудников, так называемые «школы заказчика», которые как правило вписываются в формат 72-часового лекционного курса. Некоторые коллеги выражают сомнение, что этот инструмент сегодня является в достаточной степени действенным и предлагают более основательно подходить к вопросу профессионального совершенствования. Как бы отвечая на это, некоторые образовательные учреждения предлагают завершить курс независимой оценкой квалификации.
3. Неполнота и недостоверность результатов
Как было упомянуто выше, от результатов обследования значительно зависит состав технического задания на проектирование и последующие работы на объекте. Поэтому ответственный технический заказчик должен стремиться иметь исчерпывающие и объективные результаты. Нередко желание заказчика сэкономить на проведении обследования приводит к сокращению состава работ и снижению объективности итоговых данных. Возможность сокращать состав работ заказчиком признавалась и ранее, однако, в этом случае исполнителю предписывалось делать соответствующее упоминание в итоговом отчете.
И если ответственность за неполноту обследования вследствие желания сэкономить лежит на самом заказчике, то за недостоверность результатов и необъективность выводов должен отвечать исполнитель. К сожалению, довольно часто выполняя анализ архивной документации или проводя повторное обследование объекта, приходится констатировать низкое качество выполненных ранее обследовательских работ.
Вряд ли при этом будет иметь положительный эффект недавний полный переход с обязательного статуса на рекомендуемый основного нормативного документа по обследованию ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Чтобы минимизировать риски и получать достоверные и исчерпывающие итоговые результаты с возможностью их верификации, техническому заказчику стоит придерживаться следующих правил:
- самостоятельное составление техническим заказчиком подробного тех. задания на обследование, либо непосредственное участие в его формировании;
- формулировка требований к итоговому отчёту (наличие схем с местами проведения испытаний, фотофиксация показаний приборов и пр.);
- выбор зарекомендовавшей себя организации или предварительный анализ показательных отчётов по аналогичным объектам (оценка портфолио).
Описанные выше трудности справедливы в той или иной степени не только для области обследования зданий и сооружений, но и для сферы изысканий, о чем свидетельствуют отзывы коллег.
Список литературы:
1. Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. «Градостроительный кодекс Российской Федерации».
2. Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
3. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
4. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
5. ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)».
Ведущий инженер-эксперт
структурного подразделения “Орган инспекции”
ГБУ «ЦЭИИС»
А.В. Ремизов.